Als Fahrer kennt man die meist dunklen, engen und teuren Abstellflächen aus Beton. Als Investment sind sie bisher Profis vorbehalten: eine knappe innerstädtische Fläche, deren Tarife seit Jahren stärker steigen als die Inflation. Und gerade verstärken mehrere Entwicklungen diesen Effekt.
Parktarife werden stufenweise angehoben, in der Regel alle zwei Jahre. Über den Investmentzyklus liegt der sich daraus ergebende Umsatz deutlich über der Inflation.
| Jahr | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kurzparker, €/Stunde | 2,00 | 2,00 | 2,20 | 2,20 | 2,50 | 2,50 | 2,70 | 2,70 | 3,00 | 3,00 |
| Dauerparker, €/Monat | 80 | 80 | 85 | 85 | 95 | 95 | 100 | 100 | 110 | 110 |
Vier Anpassungen in acht Jahren, jede einzelne unauffällig. Bei einem Kurzparkeranteil von 80 Prozent wächst der Umsatz damit rund 5 Prozent im Jahr, gegenüber 2 Prozent Inflation.
Mit einer Bedingung: Der Umsatz folgt dem Tarif nur, solange die Auslastung hält. Das hängt am Standort.
Wie viel davon beim Eigentümer ankommt, entscheiden die Vertragsart und ihre Ausgestaltung. Das ist eine Risikoentscheidung: Wer die Tarifentwicklung mitnehmen will, verhandelt eine niedrigere Fixpacht plus Umsatzanteil und trägt Teile des Betriebsrisikos mit. Mehr dazu im Beitrag Das Geschäftsmodell der Parkimmobilie.
Der deutsche Pkw-Bestand liegt mit 49,5 Millionen Fahrzeugen auf Rekordniveau. Gleichzeitig wird die Fläche knapper, auf der diese Fahrzeuge stehen. Und ein Auto steht im Schnitt über 23 Stunden am Tag. Jeder Stellplatz, der im Straßenraum wegfällt, ist eine Umschichtung ins Parkhaus.
Der Einwand, der dazugehört. Parkhäuser sind vielerorts nicht voll. Die Untersuchung „Lebenswerte Stadt für alle" für die Stuttgarter Innenstadt zählt dort über 5.000 Parkmöglichkeiten in Parkhäusern und Tiefgaragen. Auch zu Spitzenzeiten sind davon stets welche frei. Die dort diskutierten 360 wegfallenden Straßenstellplätze entsprechen 6 Prozent des Gesamtangebots.
Das ist die ehrliche Größenordnung: Der Rückbau allein füllt kein Parkhaus. Er verschiebt Nachfrage in die umliegenden, erreichbaren Alternativen. Was den Wert eines Objekts bewegt, ist der Preis, und den treiben die Kommunen mit ihren eigenen Tarifen nach oben.
Ein klassisches Single-Use-Parkhaus hängt an einer einzigen Variablen: dem Belegungsgrad durch zahlende Parker. Photovoltaik, Ladeinfrastruktur, Mobility-Sharing, Werbeflächen, Pop-Up-Flächen, Paketlocker und Micro-Fulfillment verteilen das Ertragsrisiko auf unabhängige Nutzergruppen: Autofahrer, Stromkunden, Carsharing-Anbieter, Werbetreibende, Eventveranstalter, Logistikdienstleister. Schwächelt eine Einnahmequelle, sichern die übrigen weiterhin den Cashflow des Objekts. Diese „Cashflow-Diversifikation“ über voneinander unabhängige Nutzergruppen senkt das Ausfallrisiko.
Ladeinfrastruktur ist der Treiber: In deutschen Parkhäusern dominieren AC-Lader mit 11 bis 22 Kilowatt, und die passen zur Standzeit eines parkenden Fahrzeugs. Kommt Photovoltaik auf dem Dach dazu, erzeugt das Objekt den Strom, den es an der Ladesäule verkauft. Mit jedem Elektrofahrzeug wächst dieser Ertrag mit.
Am weitesten reicht die Verbindung von Mobilität und Energie. Strom vom Dach lädt Fahrzeuge, Batteriespeicher glätten Lastspitzen und verkaufen Flexibilität ins Netz. Das Parkhaus mit Energiezentrale im Stuttgarter Neckarpark versorgt Fahrzeuge, rund 850 Wohneinheiten und ein Schwimmbad zugleich mit Strom und Wärme. Aus der Abstellfläche wird ein Knotenpunkt der Energieversorgung im Quartier.
Bewertet werden Parkhäuser bis heute überwiegend nach Stellplatzzahl und Parkgebühr. Alle Module, Bandbreiten und Quellen stehen im Beitrag Parkimmobilien 2.0: Sieben Ertragsmodule.
Das unterscheidet Parkimmobilien von jeder anderen Betreiberimmobilie.
Ein Hotel ohne Pächter steht still, weil Marke, Personal und Reservierungssystem fehlen. Ein Parkhaus lässt sich stattdessen per Managementvertrag führen: Ein Dienstleister übernimmt den Betrieb gegen Gebühr, die Einnahmen laufen direkt an den Eigentümer. Das ist flexibler als eine Verpachtung und jederzeit umstellbar.
Technik und Abrechnung stellt in der Regel der Betreiber, von der Schranke über die Kennzeichenerkennung bis zur App. Fällt er aus, fällt das mit ihm weg. Entscheidend ist etwas anderes: Die Nachfrage bleibt, und der Betrieb lässt sich kurzfristig ersetzen. Mehrere Anbieter bewirtschaften ein Objekt auf vorhandenem Equipment oder bringen eigenes mit. Die Autos parken weiter, die Abrechnung läuft dann über den Eigentümer.
Keine Einnahmen. Bis zur Neuvermietung vergehen typischerweise sechs bis achtzehn Monate, dazu kommen Incentives und Ausbaukosten.
Steht still. Ohne Personal, Marke und Reservierungssystem entsteht kein Umsatz. Ein neuer Pächter braucht Monate.
Läuft weiter. Der Eigentümer übernimmt den Betrieb selbst oder vergibt ihn neu, in einer Größenordnung von Tagen statt Monaten.
Der zweite Schutzmechanismus steckt in der Aufteilung des Umsatzes und wird meist falsch gelesen.
Die Marge des Betreibers sieht aus wie entgangener Ertrag und wirkt wie eine Versicherungsprämie. Bricht der Umsatz in einem Jahr um zehn Prozent ein, zahlt der Betreiber die Mindestpacht aus dieser Marge weiter. Wer die Marge in der Verhandlung zu weit drückt, kauft sich Ausfallrisiko ein.
Es gibt kein Portal, auf dem Parkhäuser stehen. Und keine Statistik, die den Markt abbildet.
Parkimmobilien tauchen in keinem Maklerbericht als eigene Position auf, sie laufen unter Spezialimmobilien oder Sonstiges. Kein Index, keine Renditezeitreihe, keine Research-Coverage. Das sichtbare Marktgeschehen ist institutionell geprägt, meist zwischen 5 und 25 Millionen Euro je Transaktion. Darunter wird es still, dort werden Objekte selten öffentlich angeboten. Wer sie sehen will, muss in diesem Markt unterwegs sein.
Genau das ist unsere Arbeit. TREAM ist seit 2009 ausschließlich auf Parkimmobilien spezialisiert, in Deutschland und europaweit. Über ein gewachsenes Netzwerk aus Bauunternehmen, Betreibern, Banken und Investoren haben wir Zugang zu Objekten im dreistelligen Millionenbereich.
Fonds und Investmentmanager prüfen kleinere Objekte in der Regel nicht, weil der Aufwand pro Transaktion kaum sinkt, der Ertrag aber schon.
Daraus ergibt sich eine belastbare Strategie: Ankauf unterhalb der Einstiegsschwelle, Wertsteigerung im Bestand, Verkauf oberhalb davon. Die Hebel dafür sind der Betrieb, die Tarife, der Pachtvertrag und zusätzliche Nutzungen.
Über den Verkauf entscheidet die Aufbereitung. Institutionelle erwarten belastbare Umsatzhistorien, geprüfte Unterlagen und eine nachvollziehbare Bewertung. Wir kennen ihre Ankaufskriterien.
Diese vier Punkte führen bei institutionellen Käufern regelmäßig zum Abbruch. Und damit gilt eine einfache Regel: Kaufen Sie nichts, was Sie im Exit nicht wieder verkaufen können.
Die Käuferschicht ist schmal, ein Verkauf dauert länger als bei Wohnen oder Büro. Ohne Anlagehorizont funktioniert das nicht.
Bei Teileigentum entscheidet eine Gemeinschaft mit. Beim Erbbaurecht drückt die Restlaufzeit Finanzierung und Wiederverkaufspreis. Etliche Fonds schließen beides aus.
Parkdecks, Abdichtung, Brandschutz und Aufzüge sind teuer. Aufgeschobene Wartung vervielfacht die Kosten, weil aus einer Instandhaltung eine Sanierung wird.
Ein Vertrag, der in zwei Jahren endet, sichert keine Einnahme. Steht kein Nachfolger bereit, trägt der Eigentümer ab dann das Betriebsrisiko.
Beantworten lassen sich diese Punkte nur am konkreten Objekt. Wir prüfen sie vor dem Ankauf und wissen, welcher Instandhaltungsstau sich abarbeiten lässt und welcher ein Ausschlussgrund ist. Das verkürzt die Transaktionszeit, den eigentlichen Engpass in diesem Markt.
Wenn Sie bis hierher gelesen haben, wissen Sie, wie dieser Markt funktioniert. Was daraus für Sie folgt, lässt sich nicht auf einer Website klären. In einem unverbindlichen Gespräch sondieren wir, ob und in welcher Form eine Zusammenarbeit Sinn ergibt.
Erwerb einer Parkimmobilie wie einer Gewerbeimmobilie, mit Betreiber und Pachtvertrag. Wir prüfen, begleiten den Ankauf und bleiben auf Wunsch im Asset Management.
Laufende Betreuung über mehrere Objekte: Ankaufsprofil, Prüfung, Optimierung im Bestand und Verkauf. Eine mehrjährige Zusammenarbeit statt einer einzelnen Transaktion.
Je nach Ausgangslage sind gemeinsame Vehikel oder Beteiligungen denkbar. Ein Co-Investment durch TREAM ist möglich und keine Voraussetzung.
Drei Felder. Es gibt kein Anlageprodukt, keine Zeichnung, keine Mindestsumme und keinen Geldfluss.