Parkstandorte und -typen

Ein Parkhaus ist nicht gleich ein Parkhaus. Zwischen einem Innenstadtparkhaus und einem Off-Airport-Parkplatz liegen 3,5 Prozentpunkte Renditespanne, ein komplett unterschiedliches Konjunkturrisiko und zwei entgegengesetzte Nutzergruppen. Der deutsche Parkimmobilienmarkt ist hochgradig fragmentiert. Die Performance eines Objekts hängt primär vom Standorttyp und der Nutzerstruktur ab, nicht von der Nutzungsart Parkimmobilie an sich.

Fünf Standorttypen, ein fragmentierter Markt

Parkimmobilien gelten in der Fachpraxis als Spezial- oder Betreiberimmobilien. Die Wertermittlung erfolgt methodisch über das Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV. In der Fachpraxis heißt es für Parkhäuser meist Pachtwertverfahren, weil der marktüblich erzielbare Pachtertrag statt der Miete die Bemessungsgrundlage bildet. Der Pachtertrag bestimmt den Wert, nicht der Bodenwert allein. Die Lagequalität hat dabei den stärksten Einfluss auf das Leerstandsrisiko.

Fünf Standorttypen prägen den deutschen Markt: Innenstadt, Gesundheitswesen, Verkehrsknotenpunkte, Quartiersgaragen und Off-Airport-Parken. Jeder Typ hat eine eigene Nutzerstruktur, ein eigenes Renditeprofil und eine eigene Konjunkturabhängigkeit. Für Investoren ist genau diese Differenzierung entscheidend, nicht die Kategorie „Parkhaus" im Allgemeinen.

Innenstadt: niedrigste Anfangsrendite, höchster Wertzuwachs

Innenstadtlagen profitieren von der größten Bodenknappheit im Markt. Viele deutsche Städte bauen Parkraum im Straßenraum zugunsten von Radwegen und Außengastronomie ab – das erhöht den Nachfragedruck auf private Parkhäuser messbar. In Stuttgart erreichen Bodenrichtwerte für Parkhausgrundstücke bis zu 5.500 Euro pro Quadratmeter.

Für diese Lagen zahlen Käufer die höchsten Preise. Der TREAM-Parameter-Katalog setzt für Parkhäuser im Innenstadtkern das 14- bis 18-Fache der Jahrespacht an, das entspricht einer Bruttoanfangsrendite von rund 5,5 bis 7,0 Prozent. Der Grund liegt im Total Return: Ein großer Teil der erwarteten Rendite kommt aus der Wertsteigerung des Grundstücks und aus Tarifanhebungen, die der Markt in zentralen Lagen trägt. Käufer akzeptieren dafür eine niedrigere laufende Rendite.

In der Pandemie verlor APCOA 2020 konzernweit 26 Prozent Umsatz. Stadt- und Einkaufslagen erholten sich nach Angaben des Unternehmens schnell, Flughäfen und Veranstaltungsstandorte deutlich langsamer (Börsen-Zeitung, 10/2021).

Gesundheitswesen: stabile Nachfrage, begrenzte Preissetzung

Klinikgaragen sind das am wenigsten diskretionäre Marktsegment im Vergleich. Krankenhausbesuche sind keine Konsumentscheidung. Die Frequenz ist dadurch konstanter und über 24 Stunden gleichmäßiger verteilt als bei reinen Shopper-Garagen. Die Tarifierung bleibt moderat: An Universitätskliniken wie in Frankfurt berechnet APCOA 2,30 Euro je angefangene Stunde, höchstens 20 Euro am Tag.

Die Stabilität hat eine Kehrseite. Tarifsteigerungen lassen sich am Krankenhaus nicht so durchsetzen wie in der Innenstadt: Patienten und Besucher parken aus Notwendigkeit, hohe Tarife stoßen dort schnell auf Widerstand. Umsatz und Objektwert wachsen deshalb langsamer. Käufer zahlen laut TREAM-Parameter-Katalog das 12- bis 15-Fache der Jahrespacht, rund 6,5 bis 8,5 Prozent Bruttoanfangsrendite. Die Wettbewerbsintensität bleibt gering, ein zweites Parkhaus direkt neben einer Uniklinik baut kaum jemand.

Verkehrsknotenpunkte: Pendlerabhängigkeit mit Fragezeichen

Bahnhofsnahe Parkhäuser funktionieren als Park-&-Ride-Schnittstelle für Pendler und Fernreisende. Käufer zahlen hier ähnliche Faktoren wie in der Innenstadt, das 14- bis 18-Fache der Jahrespacht, rund 5,5 bis 7,0 Prozent Bruttoanfangsrendite. Hohe Bodenwerte in Bahnhofsnähe stützen den Wert. Das Risiko liegt höher als bei Klinikstandorten, weil strukturelle Trends wie Homeoffice die Pendlerzahlen dauerhaft verändern können. Die technische Beanspruchung ist wegen hoher Fluktuation überdurchschnittlich, Wartungsintervalle verkürzen sich entsprechend. Häufig sind diese Objekte an öffentliche Hand oder Bahn-Kooperationen gebunden. Das sichert Cashflows ab, schränkt aber Repricing-Spielräume ein.

Quartiersgaragen: das schwierigste Wirtschaftlichkeitsprofil

Quartiersgaragen bündeln ruhenden Verkehr in Wohngebieten. Ihr strukturelles Problem: Sie konkurrieren mit Bewohnerparkausweisen, die in vielen Städten trotz neuer Gebührenordnungen nur zwischen 10 und gut 100 Euro im Jahr kosten (TREAM Parkmarkt-Dashboard). Ohne städtische Förderung oder eine verpflichtende Stellplatzablösung sind sie für private Investoren selten rentabel zu betreiben.

Die Nutzerstruktur ist die konzentrierteste im Vergleich: über 95 Prozent Dauermieter. Das reduziert Vermarktungsaufwand, macht das Objekt aber von einer einzigen, wenig diversifizierten Nachfragegruppe abhängig. Kooperationen mit Carsharing-Anbietern liefern einen der wenigen zusätzlichen Ertragshebel. Käufer verlangen dafür eine höhere Rendite. Der TREAM-Parameter-Katalog setzt für Innenstadtrand und Stadtteilzentren das 12- bis 15-Fache der Jahrespacht an, rund 6,5 bis 8,5 Prozent Bruttoanfangsrendite. Tragfähig ist das meist nur mit funktionierendem Förderrahmen.

Off-Airport: höchstes Risiko, höchste Rendite

Off-Airport-Parken steht in direktem Wettbewerb zu den offiziellen Flughafenparkplätzen und hängt fast vollständig von Urlaubs- und Geschäftsreisetätigkeit ab. Der Preis für das global wachsende Marktsegment ist Volatilität. 2020 brach die Zahl der Fluggäste an den 24 größten deutschen Flughäfen um 74,5 Prozent ein (Statistisches Bundesamt). Off-Airport-Parken hängt direkt an dieser Nachfrage. Off-Airport-Anlagen sind meist Freiflächen. Für Parkplätze an Verkehrsknoten setzt der TREAM-Parameter-Katalog das 11- bis 14-Fache der Jahrespacht an, rund 7,0 bis 9,0 Prozent Bruttoanfangsrendite, die höchste Spanne im Vergleich.

Die fünf Standorttypen im direkten Vergleich

Die folgende Einordnung fasst Kaufpreisfaktor, Bruttoanfangsrendite, Wertentwicklung, Betriebskosten, Konjunkturresistenz, Wettbewerbsintensität und Nachfragestruktur der fünf Segmente zusammen.

Fazit

Für Investoren lässt sich die Standortwahl auf eine Risikokategorisierung verdichten:

• Core: Innenstadt, mit der niedrigsten Anfangsrendite und dem höchsten Wertzuwachs über Grundstück und Tarife
• Core-Plus: Gesundheitseinrichtungen mit stabilem Cashflow und geringem Wachstum, Verkehrsknotenpunkte mit Pendlerrisiko
• Value-Add: Quartiersgaragen, tragfähig meist nur mit Förderrahmen
• Opportunistic: Off-Airport-Parken mit der höchsten Rendite und der höchsten Schwankung

Die Konsequenz für die Objektauswahl: Wer Wertzuwachs sucht, kauft Innenstadt und bezahlt ihn mit der Anfangsrendite. Wer laufenden Cashflow mit geringer Schwankung sucht, findet ihn an Kliniken, mit weniger Wachstum. Wer höhere Renditen sucht und Volatilität tragen kann, findet sie im Off-Airport-Segment, mit dem Risiko eines Nachfrageeinbruchs wie 2020.

Für Investoren bedeutet das: Jede Akquisition beginnt mit dieser Standort-Einordnung, bevor Objektspezifika wie Bausubstanz, Pächterbonität oder Vertragslaufzeit in die Bewertung einfließen. Der Standorttyp ist der erste Filter – nicht der letzte. TREAM begleitet Investoren bei genau dieser Einordnung, mit Erfahrung aus über 50 Parkprojekten seit 2009 und mehr als 300 Mio. Euro begleiteten Parktransaktionen.